DÅLIG KREDITGIVNING

Börserna rasar när vi är mitt inne i den starkaste högkonjunkturen i historien. Formuleringarna är kryptiska det är problem med krediterna till Amerikansk bostadsfinansiering. Det är ingen som vågar säga sanningen rakt ut dålig kreditgivning. Undermålig kreditgivning från de Amerikanska bankernas sida varken mer eller mindre.

Bakom de polerade orden finns ett gäng giriga banker som satt i system att tjäna pengar på godtrogna bostadskonsumenter. I USA har detta tagit sig horribla uttryck ivrigt påhejade av ansvarslösa fastighetsmäklare och företag som bygger hus och kommersiella fastigheter alla har de dansat runt guldkalven utan att tänka på att efter festen kommer baksmälla.

Grundregeln för all fastighetsfinansiering är att kunden betalar kontant tjugofem procent av fastighetens värde medan banken lånar ut sjuttiofem procent av värdet. Om du bygger för två miljoner kronor skall du kontant själv finansiera femhundra tusen.  Inte ta nya lån som ligger utanför fastighetens belåningsram. Byggmästare, bostadsföretag som NCC och Skanska  har vetat om  detta och valt att maximera sina vinster istället för att upplysa kunden om kreditrisken.

Bankerna i USA har resonerat att om jag belånar fastigheten upp till ”skorstenen” är den ju om fem år rätt belånad. Fastigheten har stigit avsevärt och skulden sjunkit om man   i bästa fall har amorterat  lite.

I USA fick bankerna hybris när de räknade på de ökade fastighetspriserna och menade att kunden skulle inte behöva amortera något alls och delar av räntan kunde man ju lägga till låneskulden. På en tioårsperiod skull fastigheten tack vare värdestegringen vara rätt belånad det vill säga lånet låg inom sjuttiofem procent av marknadsvärdet.

Till råga på allt eleländet har ”Rating företagen” som skall kontrollera publika företags kreditvärdighet  har inte brytt sig utan dragits med i hybrisen. Sådant kallas trolöshet.

För att låna ut pengar krävs att någon i sin tur lånar bostadsföretagen pengar. Det sker genom att bankerna ger ut bostadsobligationer. I en välskött ekonomi är en bostadsobligation ett guldpapper säkert som ett kassavalv. I en bank med dåliga krediter där osäkert råder om kunderna vill betala sina lån är bostadsobligationer ”Catmoney” inte värda papperet de är tryckta på.

Nu råkar det vara så att många privatpersoner, institutioner, pensionsstiftelser, banker, byggföretag sitter  med dessa skräpobligationer. Stora Europiska institutioner har investerbart i detta pyramidspel utan att tänka sig för.

Spridningseffekten i ekonomin blir avsevärd. Man kan misstänka att varje företag som har en ansenlig summa Amerikanska bostadsobligationer tvingas skriva ned posten till noll. De kommer att tappa stora värden på de internationella börserna.

Vad händer då i Svenska ekonomi även om situationen på bostadsmarkanden inte är identisk med USA kommer vår ekonomi att få känna av  ”kattens svans” det kommer att svida. För handen på hjärtat läsare av denna tidning skulle du köpa bostadsobligationer idag. Nej det gör ingen omdömesgill person och var skall då Stadshypotek, SBAB SPINTAB med flera få pengar till att sätta om lånen eller bevilja nya lån. Det kommer inte att gå.

Initialt kan respektive moderbank  köpa en del av dotterbolagets obligationer men lagstiftningen och Finansinspektionen sätter snabbt stopp för den processen. Resultatet blir att fastighetspriserna faller. Den bankgrupp som i Sverige troligen är mest illa ute är Sparbankerna då de fristående Sparbankerna köpt stora aktieposter i Swedbank och inte oansenliga mängder bostadsobligationer från Spintab.

Kreditkrisen i Sverige kommer att börja med överbelånade kommersiella fastigheter i Stockholm, Göteborg och Malmö falerar. Därefter kommer överbelånade bostadsrätter och sist i raden unga barnfamiljer som betalat överpriser på nybyggda hus.

Men rysaren är värre än så når krisen in i banksystemet kan bankerna bli tvingade till att kräva extraamorteringar det kan röra sig om mellanskillnaden  mellan vad marknaden är villig att betala och hur högt fastigheten är belånad.

Hur har det kunna bli så här? Den som är bevandrad i ekonomisk historia vet att fastighetspriserna alltid korrigeras mot inflationen. Om du väljer 1950 som basår ligger de svenska fastighetspriserna klart under inflationsutvecklingen de har sjunkit realt i  pris. Varje reflekterande bankekonom måste ställa sig frågan varför skall en snart sextioårig trend brytas just nu. Framförallt i en globaliserad ekonomi där priserna faller realt på snart alla varor. Svaret är man arbetar med ögonbindel på.

Vad skall vi göra åt Mäklare, Ratinginstitut och Banker. Riksbanken måste skapa en ny räntekorridor

som definierar bostadsräntan. När bostadspriserna ligger över inflationsmålet på två procent då vet Riksbanken att det är luft i bostadsmarknaden och då måste man kyla bostadsfinansieringen med höjda räntor.

Tyvärr har ju bankerna inte lärt något av de senaste kriserna. Dagens begynnande kris är en blåkopia av den som skedde på åttiotalet. Frågan är vem skall sopa upp bankerna denna gång. Skattebetalarna återigen? Nej det måste bli ägarna och det mycket hårdhänt.

Det måste bli ännu hårdare regler för bankernas egen finansiering. Klarar vi krisen i Sverige höj kapitaltäckningsreglerna för bankerna under fem år upp till tjugo procent av utlånat kapital. Bankerna har ännu en gång brustit i sin huvuduppgift att skydda betalsystemet. Man har helt soniga lånat ut på lösa boliner och det går aldrig.

Den slutgiltigt och sista åtgärden är ju att byta bankernas ledningar och sätta ditt ansvarskännande människor.

Brännelund - Eksjö

Lars-Håkan Halldin